新浪大佬访谈 2017最实用的美国购房和投资移民指南

　　2017年伊始，风波不断。外汇新规、境外买房被限制、EB-5面临涨价或关停、H-1B或改革…一系列改革政策的扎堆出台似乎都在告诉我们，未来移居美国将难上加难!而作为美国房地产市场最大的海外买家群体，国人是否还能“廉价”移民美国?是否可以继续肆意购置、投资美国房产?成了每个人心中的疑问。新浪海外频道就于昨天邀请外联出国顾问集团副总裁施爱珍女士，美国资深房产专家、全美房地产经纪协会会员Caroline Chen，Fang88美国房产交易平台副总裁邱方女士来到乐居直播间，围绕EB-5未来前景以及美国当地房产市场展开深度解析。

　　TOPIC 1：中国买家美国购房的特点是什么?如何才能选到好房?

　　美国资深房产专家Caroline Chen提到，如今中国买家在置业美国时变得更加聪明，经过多番调查和对比后，才会决定是否购买，这是一个不小的进步。她提醒，由于对美国当地的市场、政策环境不熟悉，找一个富有经验和能力的房产经纪十分重要，房产经纪可以能针对你家庭的实际情况做出综合客观的分析，引导你在购房地区、类型等方面做出正确选择，买到最适合你的房子。另外，Caroline还建议买家在确定置业美国后向银行申请预批信，将有利于后期谈判。有时候，就算你的出价不是最高的，但一份银行预批却能让你得到卖家的偏爱。

　　外联出国副总裁施爱珍女士透露，根据外联多年来对美国移民客户的调研，发现新移民通常出于对教育、经济发展和生活便利性方面的考虑，首套房会选择买在美国一线城市，譬如东岸纽约和波士顿，西岸洛杉矶和旧金山等，西雅图也成为近来年炙手可热的置业热门城市。施爱珍女士还提到，中国人在美国购买的首套房以别墅居多，可能因为在国内别墅相对稀缺，希望寻求一种别样的生活体验。

　　Fang88美国房产交易平台副总裁邱方女士，则提到买家在美国购房的认知上两级分化明显，建议可以依靠专业交易平台强大的数据和分析系统来帮助自己选房、购房。譬如，你可以通过系统查询到心仪房源的历史售价、房主信息、周边配套设施、对口学校的情况等，信息相当十分透明。

　　TOPIC 2：特朗普上任对美国投资移民有什么影响?

　　外联出国副总裁施爱珍女士表示，商人出身的特朗普十分清楚美国投资移民对美国税收、经济、就业等方面带来的好处，因此即将在4月28日到期的EB-5法案还是有相对乐观的未来，关停可能性几乎为零，只是某些方面也许会有收紧，比如投资额涨价。但施总认为涨价不会对市场造成太大影响，毕竟EB-5从1993年实行至今一直保持着50万美元的投资额标准，涨价也是理所应当的，反而是排期问题对投资者申请积极性的影响更大，因为排期的长短直接关系到作为申请主力军的留学生能否及时获得身份，解决就业难题。

　　通过EB-5获得绿卡，几乎已经成为了美国留学生群体的刚需。一方面由于H1B工作签证中签率逐年走低，2016年中国籍学生的中签率只有8.4%，有近92%的中国留学生因抽不到工签被迫回国，促使大批留学家庭加入投资移民的行列。

　　施爱珍女士提到，绿卡除了子女教育、就业优势以外，对美国置业的帮助也很大。绿卡持有者，在美国购房时只需首付2成，而普通海外买家的首付比例则为45%，且要提前3个月将首付款存入银行。在房产出售缴纳增值税时，有没有绿卡待遇也大相径庭。绿卡持有者只需对增值超过25万美元的部分交税;而没有绿卡的话，则0元起交，增值多少交多少。

　　对于海外资产、身份配置问题，在线网友的讨论热情高涨，不断向嘉宾抛出问题还。

　　提问1：美国哪里的房子未来升值空间大?

　　Caroline Chen：通过历史数据可以看出，一线城市永远都是最好的投资对象，比如纽约，如果投资资金不那么充裕的话，可以考虑西岸的西雅图，或者中西部城市。另一个简单的办法就是跟着学区走，一般情况下学区好房价只涨不跌。

　　施爱珍：美国房价是平稳式的增长，不会像中国的大中城市一样一涨就翻倍，如果是抱着这样的心理预期投资美国房产的话一定会失望。

　　选择购房位置时，location是最重要的，当然还要考虑自身的多种需求，譬如教育、生活居住、就业等，找出最核心的需求点更容易确定置业方向。

　　邱方：想要了解一个区域是不是值得投资，实际上可以量化几个指标：GDP、失业率、人口。经济的增长会带动人口和就业的增长，有钱人多了自然房产投资热度就高。比如美国东岸纽约，加州旧金山硅谷，这些人才大量涌入的城市，房产增值相对快速。

　　提问2：现在投资移民拿绿卡要多少年?项目怎么选?

　　施爱珍：EB-5签证配额每年是1万张，分到3至4千个家庭，但是与每年1.5-1.6万的申请人数相比，实在不堪重负。美国公布的最新EB-5签证排期截止日是2014年4月15日，按目前的速度最快3年左右可以排到。实际上，已经有多方提出方案来解决排期漫长的问题，比如使用以前未用尽签证配额来解决管道内的申请;以及将1万个签证名额变成1万个家庭等等。总之，各方都正在想办法解决这个的问题。如果有留学计划的家庭就要根据排期情况倒推，计算出合理的申请开始时间，以免耽误未来规划。

　　现阶段，建议投资者选择已获移民局通过，绿卡有保障的项目，以有效规避EB-5新政涨价风险，最值得推荐的就是外联出国独家项目巴肯石油。首先，巴肯石油的I-526移民申请和I-924项目范本已经双双获得移民局批准，确保投资者100%拿到绿卡;其次，由于项目地处北达科他州偏远地区，新政实施后项目投资人将有机会享受每年限量的绿卡专属配额，免于漫长的排期等待，最快1年左右就能拿绿卡。